확정일자는 보증금 보호에 중요하지만, 계약서에 날짜 도장만 받았다고 모든 권리가 생기는 것은 아닙니다. 실제 거주와 전입신고까지 갖춰야 하는 요건을 함께 확인해야 합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 주장할 수 있는 근거가 됩니다. 다만 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생하므로, 전입신고를 했다고 즉시 효력이 생기는 것은 아닙니다.
경매 등에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 필요합니다. 확정일자만 있고 집을 인도받지 않았거나 전입신고를 하지 않았다면 우선변제권 요건이 완성되지 않습니다.
언제 받고 무엇을 확인할까?
계약서를 작성한 뒤 확정일자를 미리 받아둘 수 있지만, 실제 입주일에는 점유와 전입신고도 빠짐없이 마쳐야 합니다. 확정일자는 주민센터 등에서 받을 수 있으며, 계약서의 주소와 보증금 등 주요 내용이 실제 계약과 일치하는지 확인하세요. 또한 권리 순위는 선순위 담보권이나 다른 권리의 설정 시점 등에 따라 달라질 수 있으므로, 확정일자만으로 보증금 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
계약 당일 확정일자를 받고 전입신고는 나중에 해도 되나요?
확정일자를 먼저 받을 수는 있지만, 전입신고와 주택 인도 전에는 대항요건이 갖춰지지 않습니다. 입주하는 날 전입신고까지 마치는 것이 중요합니다.
확정일자를 잃어버린 계약서에도 효력이 있나요?
확정일자는 계약서에 부여된 기록으로 확인할 수 있습니다. 계약서 사본만으로 확인이 어려우면 확정일자를 받은 기관에 기록이나 확인 방법을 문의하세요.